윤석열 대통령 당선인이 임대차3법 전면 재검토를 공약했지만 법 개정에는 상당한 시간이 소요될 전망이다. 지난 2020년 7월부터 시행된 '계약갱신청구권제'가 만료되는 올해 7월 전까지 관련 법안이 개정되지 않을 경우 세입자들의 혼란이 가중될 것이라는 우려도 나온다. 계약갱신청구로 기존 임차 계약 이후 추가 2년을 보장 받았지만 1회에 한하기 때문에 월세 전환 가능성이 크다는 이유에서다.

24일 부동산업계에 따르면 윤석열 당선인은 임대차3법 개정과 민간임대주택사업의 정상화 등을 공약했다. 하지만 새 정부가 오는 5월10일 출범해도 갱신청구권 만료는 두 달도 채 남지 않은 상황에서 법령 개정 가능성은 낮을 수 밖에 없다. 특히 여소야대 구도에서 국회 통과를 장담할 수도 없다.

문제는 최근 수도권 전세시장이 주요 지역에 물건이 쌓이면서 약세가 이어지고 있고 임대차법 시행 2년이 되는 7월에는 갱신기간이 끝나 5% 상한을 적용받지 않는, 추가 임차 계약 제한을 받지 않는 매물이 대거 쏟아질 것이라는 점이다.

법 개정 시점이 불투명한 상황에 전세의 월세화는 점점 더 빨라지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 지난달까지 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 계약 비율은 36.5%로 지난해 같은 기간(34.75%)보다 증가했다. 임대차 3법이 시행되기 전인 2019년 같은 기간(1·2월) 월세 비중은 29.28%였고 2020년에는 29.14%였다.

오피스텔 시장도 마찬가지다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 2월 기준 전국 오피스텔의 전·월세전환율은 5.02%로 2020년 10월(5.11%) 이후 역대 최고치를 기록했다.

월세도 오르고 있다. 지난해 12월 기준 서울 아파트 월세는 10% 넘게 치솟아 월간 최고치를 경신했다. 같은 기간 서울 아파트 월세는 평균 124만5000원으로 2020년 12월(112만7000원)보다 11만8000원(10.5%) 상승했다.

전문가들은 임대차3법 개정을 앞두고 시장 상황이 불안해지고 있다고 판단하고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "윤석열 정부에서 임대차3법 개정과 민간임대주택사업의 정상화 등을 공약했지만 여소야대 구도에서 단시일 내 법 제도가 변경될 가능성은 낮다"며 "이 때문에 당장의 전세시장은 정치 이슈와 상관없이 입주물량과 기존물건 등의 수급요인에 따라 등락을 반복할 것"이라고 전망했다.

여경희 부동산114R 수석연구원도 "높아진 비용 부담으로 서울 주택 임차가구의 주거여건이 열악해졌다"며 "올해 7월 말 이후에는 갱신청구권을 사용한 임차인들의 계약이 종료되는데 이들과 함께 이사철 수요까지 움직이면 임대차 시장이 더욱 불안해질 가능성이 있다"고 우려했다.

법 개정이 빠른 시일 안에 이뤄질 가능성이 낮은 만큼 법 개정에 앞서 시장 안정을 위한 절충안 마련이 먼저 이뤄져야 한다는 의견도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "임대차 3법이 시행된 이후 전세 세입자들의 고충이 늘어나고 있는 상황에서 지금 당장 판을 갈아엎기는 현실적으로 힘들 것"이라면서 "임대임과 임차인 등에 대한 보완이 필요한 부분부터 손질이 필요하다"고 말했다.

법 개정에 신중함이 필요하다는 의견도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "전세시장도 지역에 따라 온도차가 커서 임대차3법에 예민한 지역이 있고 법 자체가 무의미한 지역도 있다"며 "주택임대사업자 제도 활성화 검토와 함께 지역의 특성을 고려한 전면적인 재검토가 필요하다"고 지적했다.

그러면서도 "다만 임대차3법에 대한 공약 중 계약갱신청구권에 대한 부분은 재고가 필요해 보인다"며 "집행한지 3년차인 법의 일부를 환원해 버리면 정책 신뢰성이 떨어지고 선의의 피해자가 다수 발생할 수 있다"고 덧붙였다.