전세값 급등과 매물 잠김을 야기했던 '임대차3법'이 올해 7월으로 시행 2년을 맞는다. 계약기간 2년 + 추가 2년이 가능한 '계약갱신청구권'이 본격 시행을 앞두고 있어 하반기부터 세입자들의 혼란이 가중될 것이라는 우려가 나온다.

28일 부동산업계에 따르면 임대차3법은 △계약갱신청구권(2년 임차 계약 후 2년 추가 계약 보장) △전월세 상한제(임대료 증액 상한 5% 이내) △전월세신고제(계약 30일 이내 관련 정보 신고) 등 3가지 내용을 담고 있다.

그러나 이 법이 처음 시행된 2020년 7월부터 전국 전세 가격이 큰 폭으로 오르고 매물이 잠기는 등의 부작용이 나타난 바 있다. 기존 세입자들이 계약 갱신을 요구하면서 전세주택이 줄었고 집주인들은 전세보증금을 올려 받기 위해 호가를 높인 것이다.

또한 집값 상승 여파로 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 주택 관리비를 올리는 등의 부작용이 나타나기도 했다.

한국경제연구원이 발표한 '보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향'에 따르면 최근 2년 간 주택 임대차시장에서 전세가격 급등과 전세물량 감소가 두드러졌다.

지난 2016~2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이던 서울 주택 전세가격은 2020년 이후 최근 2년 간 23.8% 급증했다. 같은 기간 서울 지역 월세비중은 13.7% 증가했다. 높아진 세금 부담으로 집주인들이 전세를 월세로 전환한 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 지난 2월까지 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 계약 비율은 36.5%다. 지난해 같은 기간(34.75%)보다 1.15%p증가했다. 임대차 3법이 시행되기 전인 2019년(1·2월) 월세 비중은 29.28%였고 2020년에는 29.14%였다.

문제는 올해 7월 이후 전세시장은 이보다 큰 혼란 야기될 가능성이 있다는 점이다. 임대차 3법 시행 2년째를 맞아 기존 세입자들이 계약갱신청구권이 행사할 경우 전세물량이 줄어들 수 있어서다.

특히 서울의 경우 하반기 전세대란이 타 지역보다 강하게 나타날 수 있다. 상반기보다 하반기에 입주물량이 적기 때문이다. 부동산R114가 지난해 분석한 자료에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 입주물량은 1만2194가구다. 반면 하반기에는 이보다 31.7% 적은 8326가구만 입주한다.

이같은 문제에 대해 윤석열 대통령 당선인은 '임대차 3법 전면 재검토' 방침을 밝힌 바 있다. 윤 당선인의 부동산 공약이 규제 완화, 부동산 시장 기능 회복 등에 맞춰진 만큼 이에 맞는 규제 변화 조치가 이뤄질 것으로 보인다.

다만 여소야대 정국인 만큼 야당이 될 더불어민주당과 '법안 전면폐지'를 두고 갈등하지 않을 것으로 예상된다. 집주인에게 인센티브를 부여하고 임대인의 자발적 장기계약을 유도는 등 시장의 충격이 크지 않은 선으로 규제가 풀릴 가능성이 높다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 매물을 풀지 않는 등의 부작용은 올해도 지속될 수 있다"며 "임대차3법, 양도세 중부과 한시 유예 등의 완화책이 필요하지만 국회의 동의가 필요해 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

이어 "임대차3법을 그대로 두고 상생임대인 제도 범위를 확대 등 주택 보유자들의 변화를 유도하는 정책으로 방향을 수정할 가능성이 있다"고 말했다.