부동산 경기 침체와 PF금리 급등으로 건설사들이 착공을 보류하거나 책임준공을 포기하는 사례가 발생하고 있다.ⓒ연합

건설 경기 침체로 금융사들이 PF금리를 큰 폭으로 조정하고 있다. 사업성에 대한 우려로 중소 건설사는 물론 대형사들도 핵심 도급사업을 제외한 여타 착공 계획을 대거 보류하고 있어 향후 책임준공 포기와 PF 연체율 상승 등 악순환이 심화할 수 있다는 분석이 나온다.

14일 건설업계에 따르면 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리(선순위 기준)는 연 10~15%로 1년 만에 두 배 이상 올랐다. 여기에 금융수수료 등을 더하면 실제 이자율은 20%에 달하는 상황이다.

부동산 PF는 금융사가 부동산 개발 사업의 사업성을 평가해 사업 주체인 시행사에 돈을 빌려주고 그 대가로 이자를 받는 대출이다. 본PF 승인에 앞서 시행사는 토지 매입 등 초기 비용 마련을 위해 '브릿지론'을 통해 자금을 조달한다.

문제는 최근 부동산 경기 침체로 기존 시행사들이 받아 둔 브릿지론 금리 대비 본PF 금리가 급등하면서 시행사 측 부담이 눈덩이처럼 불어났지만 자금 조달 창구가 되는 분양 계약률이 급감하면서 건설사들의 공사비 회수에 대한 우려가 커졌다는 점이다.

미분양이 늘면 부동산PF 부실은 더욱 심화될 가능성이 높다. 국토교통부 통계를 보면 지난해 말 기준 전국 미분양 물량은 6만 8107가구로 1년전(1만7710가구)보다 4배가량 급증한 상태다. 이에 최근 건설업계 전반에 걸쳐 도급 계약 후에도 사업 진행(착공)을 무기한 보류하는 현장이 늘고 있다.

실제로 금융사는 건설사들의 책임준공을 신뢰해 PF대출을 내주고 시행사는 그 돈으로 브리지론을 상환하고 도급 계약을 맺은 건설사에 공사비 등을 지급한다. 건설사의 책임준공 약정이 없다면 본PF 성사는 사실상 불가능하고 추가 공사비를 지급할 여력이 없는 시행사는 사업을 중단할 가능성도 높아진다.

이 경우 기존 받아둔 브릿지론을 시공 정상화 시점까지 계속 연장하면서 사업 참여 시공사를 물색하게 되지만 이마저도 여의치 않으면 '디폴트(채무불이행)'로 이어지게 된다.

최근 부동산 PF대출 연체 잔액은 급증세다. 금융감독원 자료를 보면 전체 금융권 부동산PF 연체율은 2019년말 0.46%, 2020년말 0.68%, 2021년말 0.38%로 감소세 였지만 지난해 9월말 0.90%로 급상승했다. 특히 증권사 연체율이 8.20%로 가장 높았다. 이는 2021년말(3.70%) 대비 4.50%p, 2019년말(1.30%)대비 6.90%p 급등한 수치다.

이처럼 연체율 상승과 사업성에 대한 우려로 금융사들은 본PF 금리를 대폭 상향하고 있다. 또 수익성 저하와 자금 회수 우려가 커진 건설사들이 착공을 미루거나 책임준공을 포기하는 상황으로 번지면서 다시 금융권 부실 우려가 가중되는 양상이다.

최근 대우건설이 '울산 동구 푸르지오 주상복합' 사업에서 본PF 이자 급등과 분양 후 손익 등을 판단해 기존 440억원 브릿지론 보증을 상환한 뒤, 시공권을 포기하기도 했다.

전문가들은 주택 경기 침체는 시공 포기 증가로 이어질 수 있다고 보고 이와 같은 착공 물량 감소는 수년 후 주택 시장에 혼란을 불러올 수 있다고 지적한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 시장 침체기가 지속되면 대형건설사라도 각 분양 단지별로 사업성을 고려할 수밖에 없고 시공 포기 사례는 추후 반복될 가능성을 배제할 수 없다"고 했다.

이어 "주택 착공이 감소하면 통상 3~4년 후에 공급량이 줄어들 수밖에 없다"면서 "주택 공급량 감소는 하향 조정 국면에선 전세 물량을 줄여 주거 안정성이 저하되고 경기 회복 국면에선 가격 급등을 유발해 시장 혼란을 야기할 수 있다"고 말했다.