김병칠 전략감독 부문 부원장보가 22일 여의도 금융감독원에서 금융회사 해외 부동산 대체투자 현황을 설명하고 있다. [사진=EBN]

국내 금융사들이 투자한 해외 부동산들의 EOD 발생 규모가 6개월 만에 1조원 이상 급증하며 투자자산 부실화 가능성이 커지고 있다.

다만 금감원은 국내 금융사들의 해외 투자액이 총자산 대비 1% 미만인 점을 고려해 투자 손실이 금융시스템에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 과도한 우려를 경계했다.

금융감독원은 22일 지난해 9월 말 기준 금융회사 해외 부동산 대체투자 현황을 설명하며 2월 현재 EOD 발생 규모는 2조4600억원, 평가손실률은 5.9%를 기록 중이라고 밝혔다.

김병칠 전략감독 부문 부원장보는 “작년 6월 말 기준 EOD 규모가 1조3000억원이었으니 그 사이 1조원가량이 증가했다”며 “아마 북미지역 상업용 부동산 가격이 빠르게 하락하며 LTV 조건에 문제가 발생하며 EOD 규모도 증가하고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.

작년 9월 말 기준 상업용 부동산 가격지수 하락률은 고점인 2022년 4월 대비 미국이 22.5%, 유럽이 22% 하락했다. 올해 1월 말 기준 전년 대비 하락 폭은 미국 9.1%, 유럽 10.9%다.

지난해 9월 말 기준 국내 금융사의 해외 부동산 전체 투자액 중 단일자산 투자액 35조8000억원 중 6.46%에 해당하는 2조3100억원에서 기한이익상실(EOD·대출 만기 전 자금 회수 요구) 사유가 발생했다. 이후 3건이 추가되며 2월 현재 기준 EOD 발생 규모는 2조4600억원이다.

김 부원장보는 “상업용 부동산에서 EOD가 발생하는 경우는 크게 공실 발생으로 인해 캐쉬플로우(임대료)에 문제가 있는 경우와 부동산 가격하락으로 LTV(주택담보인정비율) 조건이 미달하는 경우”라며 “EOD가 발생했다고 전액 손실이 발생한다고 보기는 어렵다”고 설명했다.

이어 “부동산 가격하락으로 LTV 비율 하락으로 EOD가 발생한 경우 보통 후 순위 대출자를 모집해 만기 연장을 끌고 가는 경우가 많다”며 “상업용 부동산 가격이 회복세로 돌아설 시 손실을 회복할 가능성도 있다”고 부연했다.

단, 지난해 발생한 EOD 현황은 대부분 재택근무 보편화로 인한 북미지역 상업용 오피스 빌딩의 공실률 상승에 따른 캐쉬플로우 문제로 나타났다.

이에 대해 김 부원장보는 “전체적으로 재택근무로 인한 상업용 부동산의 공실률은 최고치를 보인다는 게 일반적인 의견”이라며 “부분적 재택근무로 전환하는 비중도 늘어나고 있어 추가적인 가격하락은 제한적일 것으로 예상한다”고 말했다.

단일자산 외 복수의 부동산 자산에 투자하며 주로 블라인드 펀드, 재간접 펀드에 투자한 규모는 20조5000억원으로 단일투자 대비 손실률은 낮은 것으로 나타났다.

김 부원장보는 “블라인드 투자는 대상이 분산되어 있어 상대적으로 손실률이 낮은 것으로 파악되고 있다”며 “개별자산에서 발생 되는 손실률이 블라인드 투자 대비 1.5배 수준”이라고 말했다.

국내 금융사들의 해외 부동산 대체투자 잔액은 지난해 9월 말 기준 56조4000억원으로 금융권 별로는 보험이 31조9000억원으로 전체 금융권 잔액의 56.6%로 가장 높았다.

이어 △은행 10조1000억원(17.9%) △증권 8조4000억원(14.9%) △상호금융 3조7000억원(6.6%) △여전 2조2000억원(0.5%) △저축은행 1000억원(0.2%) 순이었다.

다만 금융사들의 해외 부동산 대체 투자액은 총자산(6800조9000억원)의 0.8% 수준으로 크게 위험한 수준은 아닌 것으로 나타났다. 금감원은 금융사들의 해외 부동산 투자액이 국내 PF 규모의 절반 이하라고 설명했다.

총자산 대비 해외부동산 투자액 비중은 보험(2.8%)과 증권(1.3%)이 가장 높았으며 나머지 업권은 △상호금융(0.5%) △여전(0.5%) △은행(0.3%) △저축은행(0.1%) 등 0.5% 이하였다.

지역별로는 북미 투자가 34조5000억원으로 전체 투자액의 61.1%를 차지했다. 이어 유럽이 10조8000억원(19.2%), 아시아 4조4000억원(7.9%), 기타 및 복수지역 6조6000억원(11.8%) 순으로 나타났다.

한편 금융사의 해외 대체투자에는 포함되지 않지만 해외부동산 공모펀드에도 2조3000억원의 잔액이 있는 것으로 조사됐다.

아울러 공모펀드 투자 규모의 82%에 해당하는 1조9000억원은 개인투자자들의 투자금으로 파악됐으며 21개 펀드 중 4개가 배당 유보 상태로 나타났다.

올해 만기가 도래하는 공모 펀드는 총 8개로 이 중 1개 펀드는 배당 유보 상태로 일부 투자자의 손실 발생이 우려되고 있다.

김 부원장보는 “특정 펀드 손실 발생으로 인해 일부 민원이 금감원에 접수된 상태”라며 “손실 발생 가능성이나 만기가 임박해 향후 처리 방향에 대한 충분한 공시가 있었는지 조사를 통해 확인해 나갈 예정”이라고 설명했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지